５時前には起きてネットニュース見てる、ハヤシです。
毎日の目覚ましがなんと４：５０頃、
一応５時には起きております。今日もよろしく参りましょう！
今日は県外から知人様の見学もございます。
30代での相続体験記、二次相続編
なんと１ヶ月近く空いてしまいましたが、
思い出したように続けます。
その２１まで続きましたが、これは一次相続の話でした。
また前回はこちらです。
二次その１、福井にいるから楽々、伯母の想いをかなえるためにできること！
私も思い出しながら書いております。
二次その１では、全体の目標として、
・生きている間にできることを考える
・具体的に実行する
・公正証書まで作りたい
・あとは悠々ライフを送って頂く！
というシナリオです。
先に言っておきますが、
公正証書を作成したあとで、、、、、、
なんとすい臓がんで亡くなってしまいました。
だけど、最後まで本当に伯母らしい人生を送られた、、、そう感じます。
スムーズな相続対策に向けてのやるべきこと
１、名寄帳で不動産のリストを作る。
２、金融機関・保険関係・その他のリストを作る。
３、資産・負債を把握して、専門家とシミュレーションする
４、具体的に実行する、遺言書を作る
このとおり進めてまいります。
しかーし、物事はスムーズには行きません。
何事も壁があるものなのですね、、、、
その問題のひとつが、「採算の悪い土地への対策」、
さてさて、サザエさんならぬ、ハヤシさんはどのようにしたのでしょうか？
（まだまだ問題は解決しておりません）
二次その２、採算の悪い土地への対策について
まずは情報を集めます。
１、土地の一覧を作成
２、それぞれの地代と坪単価を調べる
３、土地の実測図を調べる
といろいろと見えてきました。
それは、
１、土地の実測図が帳簿と合わない
２、平均地代よりもめちゃくちゃ安い
ということでした。
１、土地の実測図が帳簿と合わない
公図がない地域で、縄のび、のためでした。
縄のびとは。
田舎物件は公簿面積と実測面積が一致しないケースが多い。公簿より実際の面積が多い場合を「縄延び（なわのび）｣､その逆を「縄縮み（なわちぢみ）」という。後者は実際より狭い土地に対して租税を高く払っても小作料を多く集めたほうが得策と考えた昔の地主の仕業だろうが、事例はそんなに多くない。田舎物件で圧倒的に目立つのは「縄延び」で、山林・原野では実測が公簿の数倍に達しているケースすらある。登記簿で３５００坪の土地が、実際は８０００坪もあったりする。これは明治時代に地租改正を急ぐあまり、稚拙な測量をしたためだ。
８０００坪の土地が登記簿上で３５００坪ってあんた、
縄のびじゃなくて、詐欺とか、詐称とかって言うんでないかい？
実際と違うため、
土地家屋調査士さんにお願いして、実測してもらいました。（高かったです）
問題、
登記簿と実測が違うのは当たり前、区画整理が入っていなければ、疑ってよし。
２、平均地代よりもめちゃくちゃ安い
しかも、平均地代よりもめちゃくちゃ安かったです。
福井に帰ってきて地代のことで納得がいかなくて、
周辺地価、基準地価を調べようと県立図書館に行ってきました。
基準地価とは
国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので，都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め，毎年7月1日に現在の標準地価を判定し，10月初めに公表する。土地取引の指標，正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしており，公示地価を補完する形をとる。実勢地価を 100%とした場合，基準地価は 70～80%といわれている。
図書館で調べたところ、この基準地価とは、
北四ツ居町→大東→北四ツ居と少し場所は推移しているものの、
ばっちり昭和５５年ころから調べることができました。
高度経済成長期をすぎたので、少しインフレが起きているがゆえに、
消費者物価指数も合わせてグラフを作ります。
（平成１６年の１万円と昭和４９年の１万円は同じ価値ではなく、
６０００円ほどの価値になるという意味です）
相続が起きた平成１６年を１００とした場合、
路線価による周辺地価が上がっているにも関わらず（水色）
消費者物価指数も上がっているにも関わらず（黄色）
武兵衛の思いはこうしたいと思っていたにも関わらず（ピンク）
※秘密ノートより抜粋
３０年以上契約地代は変わらない（紺色）
※平成１６年＝１００ではありません
※ピンクの線を基準に価格比率で表示
というオチ。
おいおい、どこまで良心的なんですか。
そして、伝説へ
当時は、バブルであがっても、
地代が値上がりしない、
どこまで仏様なのだ！
と良く思われたのでしょうが、、、、、
相続人からは、
・公図がない
・登記簿上と実測がちがいすぎる（縄のび）
・地代が安すぎる
・賃借人が高齢化・一人暮らし化していく
という、由々しき問題ある土地として、
ある意味レジェンドになりました。
そして、伝説へ(笑)。
実は、一次相続のときに把握していました。
これらを調べ上げたとき、
愕然としたのは二次相続のときではありません。
実は、一次相続で、資産一覧と地代と坪単価と、公図を調べていて分かったことでした。
だから、伝説にしてはいけません！
向かい合う必要があります！
なので、一次相続のときに、
・配偶者控除を活用して採算性の悪い土地を相続
・相続した伯母の予算を使って、土地家屋調査士に依頼
・ある程度時間を見て、更地になるのを待つ
という意思決定を、一次相続のときにしました。
記事が長くなったので、本論「採算の悪い土地への対策」は、
そして、その３へ続く(笑)
さ～～て、次回のはやしさんは！
もちろん、小ネタやわき道当たり前(笑)
・採算の悪い土地への対策について（その２）
・テナント物件へ次の一手
・少し縁遠い娘への想い
来週のはやしさんをお楽しみに！
じゃんけんぽん！
昔作ったので、今気づきましたが、
消費者物価指数関係ないグラフ(笑)
ということもわかりました。
まぁ、代理人の不動産屋をやっつけるための資料でしたしね(笑)